卖房十天突遇政府征收，卖家借机毁约需承担违约金吗？

近年来，房地产市场波动频繁，直接影响了房屋交易双方的履约意愿与利益平衡。因毁约、索赔差价等引发的房屋买卖合同纠纷屡见不鲜。近日，台江法院就审结了一起此类案件：房屋刚签约便遇上征收，卖方试图单方毁约，最终被法院判决承担违约责任。

## 案情回顾

**交易背景**
2023年9月，张女士通过中介介绍，将位于福州市台江区的房产卖给李先生。因该房屋尚存抵押贷款，双方约定：李先生先支付51万元用于解押，待注销抵押后办理过户，过户当日李先生再付清尾款。签约后，李先生如约支付了51万元，张女士也顺利办理了解押手续。

**突生变故**
合同签订仅10天，该房屋所在地块即被列入政府征收范围。张女士随即向李先生发送《合同终止函》，理由是中介与李先生故意隐瞒了即将征收的重大信息，且李先生虚构了“买房入学”的需求。她认为对方构成违约和欺诈，要求终止合同。

**对簿公堂**
因张女士坚决拒绝配合过户，李先生遂发函解除合同，并将其诉至台江法院，请求确认合同解除，要求张女士退还51万元购房款并支付30万元违约金。诉讼期间，张女士退还了51万元购房款，李先生遂撤回了该项诉求。同时，张女士以遭遇欺诈为由提起反诉，要求撤销房屋买卖合同。

## 法院审理

台江法院经审理认为：

- **关于隐瞒征收信息**：房屋征收项目通常经过事先摸排且公开进行，在正式公告发布前，中介与买方客观上无法预判是否或何时征收，不存在刻意隐瞒的条件。
- **关于欺诈与虚构需求**：从日常交易逻辑看，若有入学需求，买家对交易时效的要求会更急迫，这实际上对卖方更有利。卖房与否系张女士自主决定，故欺诈主张不成立。

法院指出，李先生已依约付款，张女士收钱并解押后，无正当理由单方终止合同且拒绝过户，导致合同目的无法实现，构成根本违约。李先生有权解除合同并索要违约金。此外，张女士的行为属于恶意违约，法院依法对其下调违约金的请求不予支持。

**最终判决**：确认房屋买卖合同解除，张女士需向李先生支付违约金30万元。

## 法官说法

诚实信用原则是民事活动的基本准则。依法成立的合同受法律严格保护，当事人应信守承诺，全面履行义务。除法定或约定情形外，任何一方不得擅自解约，否则须承担继续履行、补救或赔偿损失等责任。对于恶意违约者请求减少违约金的，法院一般不予支持。